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リーマンショック前後で東証REIT指数と利回りはどう変わったか(インカムゲイン)

J-REITに投資していますか?

 

J-REITインカムゲインの得られる資産なので、一度購入したら売りたくないですよね。

 

だからこそ、底値で買いたい。

安値で買って売らずに済みたい、となるのではないでしょうか。

 

そこでREITの底値はいくらなのか考えるために、過去の東証REIT指数の推移を調査する事にしました。

 

また、分配金利回りの推移についても合わせて見ています。

 

J-REITへ投資をしている方は、一度読んでみて下さい

 

リーマンショック前後の東証REIT指数

REIT指数

2003年から集計の始まった東証REIT指数は上記のグラフのように推移しています

 

リーマンショック前の出来事

REIT指数は2007年に高値を付けています。

  • 東証REIT指数は2003年3月31日の1000から2007年5月には2600台まで上昇した
  • 特に2006年9月から2007年5月は上昇が加速し、2006年7月の1600前後から2007年5月の2600まで上昇した。
  • 日本ビルファンド投資法人の利回りが1.9%台まで低下し、10年国債と同レベルとなった。
  • この間は、地方銀行をはじめとする金融機関が積極的にJ-REIT投資を開始したことで上昇速度がアップしたと考えられる
出典:J-REIT(東証REIT指数) 長期推移(チャート・変動要因) - ファイナンシャルスター

 

不況の中で、地方銀行が収益をカサ増しするためにJ-REITを購入したのが一因だったようです。

 

リーマンショック後の出来事

この後、サブプライムローン問題が露見し、リーマンショックがトドメとなってREIT指数は下降の一途を辿っています。

 

出典:J-REIT(東証REIT指数) 長期推移(チャート・変動要因) - ファイナンシャルスター

 

2008年にはJ-REITで初めての民事再生法の適用が申請されています。

 

後ほど別のREITに吸収されるのですが、実質的な倒産です

 

民事再生法の適用はこの1件だけですが、その後もスポンサー変更や合併が頻発してJ-REIT全体が大きく再編しています。

 

アベノミクスで急回復

リーマンショック後の2009年から2012年の間は上がりも下がりもせず推移しています。

 

その後、アベノミクスで金融緩和が始まり、東証REIT指数は急激に上昇しました。

 

リーマンショック後の1000ポイント前後の時が買い時でした。この1000ポイントが底値の目安となりそうです。

 

東証REIT指数の分配金と利回り

ここからは、分配金と利回りについて説明します。

 

東証REIT指数では分配金は分からないため、野村東証REIT ETF(1343)の分配金を調べています。

 

東証REIT指数との連動性

REIT指数+1343価格
 先に、東証REIT指数との連動性を確認しています。

 

1343は2009年に運用開始しており、グラフを見て分かるように東証REIT指数と綺麗に連動しています。

 

ちなみに、1343を選んだのはREIT指数連動ETFの中で最も歴史があるためです。

 

分配金と利回り

 REIT指数+1343(価格+分配金+利回り)

次に、分配金と利回りについて見てみましょう。

 

緑の棒グラフが分配金。

黄色のグラフが分配金利回りです。(縦軸は右側)

 

リーマンショック後のデータしかありませんが、2009〜2012年の利回りが4〜6%で最も高くなります。

 

以降はアベノミクスREIT指数自体が高くなって利回りは低下していっています。

 

分配金利回りでは4〜6%の時が買い時となりそうです

 

また、分配金自体は比較的安定しているため、一度購入すれば利回りは安定するようです。

 

データ入手元と計算方法

 

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